Maklerkosten: Wer zahlt wie viel und wann?

Das Bestellerprinzip bei Mietimmobilien

Seit dem 1. Juni 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für Mietimmobilien: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. In der Praxis bedeutet das: Da der Vermieter den Makler beauftragt, trägt er auch die Kosten.

Was das für Mieter bedeutet:

• Sie als Mieter zahlen keine Maklercourtage für Mietwohnungen
• Ausnahme: Sie beauftragen selbst einen Makler mit der Wohnungssuche (Suchauftrag)
• Der Makler darf von Ihnen keine Gebühren, Besichtigungspauschalen oder Bearbeitungskosten verlangen

Umgehungsversuche erkennen:

• »Reservierungsgebühr“ vor Vertragsabschluss → unzulässig
• „Bearbeitungspauschale“ für die Besichtigung → unzulässig
• Vermieter gründet eigene „Hausverwaltung«, die Gebühren erhebt → rechtlich grenzwertig, im Zweifel unzulässig
• Makler verlangt Geld für „Bonitätsprüfung“ → unzulässig (darf der Makler selbst tragen)

Wenn ein Makler trotzdem Kosten von Ihnen verlangt: Widersprechen Sie schriftlich und melden Sie den Verstoß bei der zuständigen Behörde. Bereits gezahlte Beträge können Sie zurückfordern.

Maklerkosten beim Kauf

Bei Kaufimmobilien gilt seit dem 23. Dezember 2020 eine Teilung der Maklerkosten:

• Wird der Makler vom Verkäufer beauftragt: Verkäufer zahlt mindestens die Hälfte der Provision
• Wird der Makler von beiden Parteien beauftragt (Doppelmakler): Kosten werden hälftig geteilt
• Der Käufer zahlt maximal so viel wie der Verkäufer (keine Abwälzung auf den Käufer)

Praktische Konsequenz: In den meisten Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision 50/50. Bei einer Provision von 6 % zahlt jeder 3 % + MwSt. = 3,57 %.

Rechenbeispiel bei 400.000 € Kaufpreis:

• Maklerprovision gesamt: 6 % = 24.000 € (zzgl. MwSt.: 28.560 €)
• Käuferanteil: 3,57 % = 14.280 €
• Verkäuferanteil: 3,57 % = 14.280 €

Provisionssätze nach Region

Die Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt, sondern variiert regional:

• Bayern, Baden-Württemberg: Typisch 3,57 % für jede Seite (7,14 % gesamt inkl. MwSt.)
• NRW, Hessen: Typisch 3,57 % je Seite
• Berlin, Brandenburg: Typisch 3,57 % je Seite (vorher oft 7,14 % nur vom Käufer)
• Hamburg, Schleswig-Holstein: Typisch 3,12–3,57 % je Seite
• Niedersachsen, Bremen: Teilweise noch Varianten mit 4–5 % vom Käufer und 2–3 % vom Verkäufer

Die Gesamtprovision (Käufer + Verkäufer) liegt typischerweise bei 5,95–7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt. – ein erheblicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf.

Verhandlungstipps

Die Maklerprovision ist verhandelbar – nutzen Sie diese Möglichkeit:

• Provision runterhandeln: Besonders bei teuren Objekten (ab 500.000 €+) können Sie 0,5–1 % Nachlass verlangen. Der Makler verdient auch mit 2 % noch gut.
• Erfolgsabhängige Zahlung: Zahlung nur bei Zustandekommen des Kaufvertrags (sollte ohnehin Standard sein)
• Leistungsumfang festlegen: Was genau leistet der Makler für seine Provision? Nur Vermittlung oder auch Beratung, Finanzierungshilfe, Notartermin-Begleitung?
• Schriftliche Vereinbarung: Provisionsvereinbarungen müssen seit 2020 in Textform erfolgen (nicht mündlich)

Fakt: In heißen Märkten wird selten verhandelt – in schwächeren Märkten oder bei schwer verkäuflichen Objekten ist ein Provisionsrabatt realistisch.

Provisionsfreie Alternativen

• Privatverkauf: Immobilien direkt vom Eigentümer (eBay Kleinanzeigen, ImmoScout24 privat)
• Bauträger-Neubauten: Werden häufig direkt vermarktet, ohne Makler
• Zwangsversteigerungen: Kein Makler, aber eigene Risiken (Besichtigung eingeschränkt, keine Gewährleistung)
• Genossenschaftswohnungen: Vermittlung über die Genossenschaft, keine Maklerkosten
• Online-Makler mit Festpreis: Einige Anbieter arbeiten mit Festpreisen statt prozentualer Provision (z. B. 2.000–5.000 € pauschal)

Vorsicht bei „provisionsfreien“ Angeboten: Manche Verkäufer schlagen die Provision auf den Kaufpreis auf. Vergleichen Sie immer den Gesamtpreis mit vergleichbaren Objekten in der Umgebung.

Ihre Rechte als Käufer/Mieter

• Keine Doppelprovision: Der Makler darf nicht von beiden Seiten die volle Provision verlangen, wenn er als Doppelmakler auftritt – nur jeweils den vereinbarten (maximal hälftigen) Teil
• Widerrufsrecht: Bei Fernabsatzverträgen (Online/Telefon) haben Sie 14 Tage Widerruf. Achtung: Beginnt der Makler auf Ihren ausdrücklichen Wunsch vor Ablauf der Widerrufsfrist, können Sie den Widerruf verlieren.
• Textform-Erfordernis: Maklerverträge für Kaufimmobilien müssen seit 2020 in Textform (E-Mail genügt) geschlossen werden. Mündliche Vereinbarungen sind unwirksam.
• Nachweispflicht des Maklers: Der Makler muss nachweisen, dass er das Objekt vermittelt hat. Kannten Sie das Objekt bereits vorher, besteht kein Provisionsanspruch.