Grundsteuer-Reform: Was Eigentümer und Mieter wissen müssen

Grundsteuer-Reform: Was sich für Eigentümer und Mieter ändert

Die Grundsteuer-Reform ist 2025 vollständig in Kraft getreten. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Basis neuer Bewertungen berechnet. Für viele Eigentümer und Mieter ändert sich die Belastung — teilweise deutlich. Die Verbraucherzentrale erklärt die wichtigsten Punkte.

Die Reform war notwendig geworden, nachdem das Bundesverfassungsgericht die bisherige Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hatte: Die Einheitswerte von 1935 (Ost) bzw. 1964 (West) führten zu massiven Ungleichbehandlungen. Die Neubewertung auf Basis aktueller Werte soll für mehr Gerechtigkeit sorgen.

Bundesmodell vs. Landesmodelle

Deutschland hat kein einheitliches Grundsteuermodell. Neben dem Bundesmodell (Scholz-Modell) haben mehrere Bundesländer eigene Modelle eingeführt:

• Bundesmodell (u. a. Berlin, NRW, Schleswig-Holstein): Berücksichtigt Grundstückswert, Gebäudewert und Mietniveau. Wertabhängig — teurere Immobilien zahlen mehr.
• Bayern (Flächenmodell): Nur Grundstücks- und Gebäudefläche, kein Wertbezug. Einfach und transparent, aber keine Differenzierung nach Lage.
• Baden-Württemberg (Bodenwertmodell): Nur der Bodenrichtwert, keine Gebäudewerte. Einfach, aber reine Grundstücksbewertung.
• Hamburg, Niedersachsen (Wohnlagemodell): Berücksichtigt die Wohnlage zusätzlich zur Fläche.
• Hessen (Flächen-Faktor-Modell): Fläche mit Faktor für Bodenrichtwert.

Neue Berechnung: So wird die Grundsteuer ermittelt

Die Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet:

1. Grundsteuerwert (ersetzt den alten Einheitswert): Wird vom Finanzamt auf Basis der Grundsteuererklärung festgestellt.
2. Grundsteuermessbetrag: Grundsteuerwert × Steuermesszahl (im Bundesmodell: 0,031 % für Wohngrundstücke, 0,034 % für andere).
3. Grundsteuer: Messbetrag × Hebesatz der Gemeinde. Der Hebesatz bestimmt die tatsächliche Höhe und variiert stark (z. B. 400 % in ländlichen Gemeinden bis über 900 % in Großstädten).

Wichtig: Die Gemeinden passen ihre Hebesätze an, damit die Grundsteuer-Reform „aufkommensneutral" ist — die Gemeinde soll insgesamt nicht mehr oder weniger einnehmen. Für den einzelnen Eigentümer kann die Belastung aber deutlich steigen oder sinken.

Auswirkungen auf Mieter: Grundsteuer ist umlagefähig!

Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Das bedeutet: Vermieter können die Grundsteuer vollständig auf die Mieter umlegen — und das tun sie in der Regel auch.

Für Mieter bedeutet die Reform: Die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung kann steigen oder sinken. In begehrten Innenstadtlagen mit hohen Bodenrichtwerten kann die Belastung deutlich steigen. In weniger gefragten Lagen kann sie sinken.

Prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung: Die Grundsteuer muss korrekt umgelegt werden. Wenn Ihr Vermieter die Grundsteuer erhöht, prüfen Sie den zugrunde liegenden Grundsteuerbescheid.

Einspruchsmöglichkeiten

Gegen den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts können Sie innerhalb von einem Monat Einspruch einlegen. Gründe für einen Einspruch können sein:

• Fehlerhafte Grundstücksdaten (Fläche, Baujahr, Wohnfläche)
• Falsche Bodenrichtwerte
• Nicht berücksichtigte wertmindernde Faktoren (z. B. Altlasten, Denkmalschutz)

Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde können Sie ebenfalls Widerspruch einlegen — allerdings nur gegen die Höhe des Hebesatzes oder formale Fehler, nicht gegen den Grundsteuerwert (der ist Sache des Finanzamts).

Praktische Tipps

1. Bescheide prüfen: Kontrollieren Sie den Grundsteuerwertbescheid auf korrekte Daten (Grundstücksfläche, Gebäudefläche, Baujahr).
2. Fristen beachten: Einspruchsfrist: 1 Monat ab Zustellung des Bescheids.
3. Wertfortschreibung beantragen: Wenn der Wert Ihrer Immobilie sinkt (z. B. durch Abriss, Schäden), beantragen Sie eine Wertfortschreibung beim Finanzamt.
4. Mieter: Nebenkostenabrechnung prüfen: Die umgelegte Grundsteuer muss dem tatsächlichen Bescheid entsprechen.